Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibinin gözden kaçırdığı maddeler

Arsa sahibiyle ilk oturduğumuz masada konu neredeyse her zaman tek bir sayıya iniyor: yüzde kaç. Oysa yıllar sonra tartışma çıkan yer o yüzde değil, yüzdenin sözleşmeye nasıl yazıldığı oluyor. Aşağıdakiler, Keçiören ve çevresinde imzaladığımız sözleşmelerde en sık düzeltme yaptığımız maddeler.

Yüzde tek başına bir şey ifade etmez

"Yüzde kırk beş arsa sahibine" cümlesi kulağa net geliyor. Ama neyin yüzde kırk beşi? Bağımsız bölüm sayısının mı, satılabilir alanın mı, yoksa emsale esas inşaat alanının mı? Üçü farklı sonuç verir.

Bunun tek çözümü var: sözleşmeye kat planı eklenir ve hangi dairenin kime ait olduğu blok, kat ve daire numarasıyla tek tek yazılır. Zemin kattaki dükkânın, en üst kattaki dubleksin, otoparkta hangi yerin kime gittiği de aynı listede yer alır. Bu ek olmadan imzalanan sözleşmelerin neredeyse tamamı teslim aşamasında pazarlığa dönüyor.

Teslim süresi ve gecikmenin karşılığı

Süre yazmak yeterli değil, sürenin ne zaman başladığı da yazılmalı. Biz genelde inşaat ruhsatının alındığı tarihi başlangıç kabul ediyoruz, çünkü ruhsat gecikmesi müteahhidin elinde olmayan bir şey. Karşılığında da gecikme halinde ne olacağı açıkça duruyor: aylık kira yardımı, ceza şartı ya da ikisi birlikte.

Arsa sahibinin sorması gereken soru şu: gecikirseniz ne olur? Bu sorunun cevabı sözleşmede yoksa, gecikme halinde elinde sadece dava hakkı kalıyor.

Mahal listesi olmayan sözleşme eksik sözleşmedir

"Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" ifadesi hiçbir şey söylemiyor. Mahal listesi dediğimiz ek, hangi mekânda ne kullanılacağını marka ve model düzeyinde ya da en azından teknik özellikle tarif eder:

• Dış cephe yalıtımının cinsi ve kalınlığı
• Pencere profili, cam paketi ve ısı geçirgenlik değeri
• Islak hacimlerde su yalıtımı malzemesi
• Kapı, mutfak dolabı, seramik ve armatür sınıfı
• Isıtma sistemi, kombi ya da merkezi sistem tercihi
• Asansör markası, kapasitesi ve durak sayısı

Listede "veya eşdeğeri" ibaresi geçiyorsa, eşdeğerin kime göre belirleneceği de yazılmalı. Aksi halde eşdeğer, en ucuz olan demektir.

Tapu devri kademelendirilir

Arsa sahibi tapunun tamamını baştan devretmek istemez, müteahhit de finansman için pay ister. İkisini de koruyan yol, devri inşaat seviyesine bağlamak. Örneğin kaba inşaat bitiminde bir bölüm, çatı örtüsü tamamlandığında bir bölüm, iskân alındığında kalanı. Seviyelerin nasıl tespit edileceği de yazılır; yapı denetim kuruluşunun seviye tespit tutanağı bunun için vardır.

Masrafların kimde olduğu tek tek yazılır

Ruhsat harçları, yapı denetim bedeli, abonelik bedelleri, zemin etüdü, proje müellifliği, iskân masrafı, varsa yol ve altyapı katılım payı. Bunların hepsi para eder ve hepsi sözleşmede sahipsiz kalabilir. Sahipsiz kalan masraf, teslim gününde tartışma olur.

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satış vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Notere gidip imza onaylatmak yeterli değildir; noterin sözleşmeyi düzenlemesi gerekir. Elden yazılıp imzalanan ya da yalnızca imzası onaylatılan metinler, ihtilaf halinde arsa sahibini zor durumda bırakıyor.

Bir de şunu ekleyelim: sözleşmeyi imzalamadan önce kendi avukatınıza okutun. Müteahhidin hazırladığı metni müteahhidin avukatı yazmıştır, bu normaldir. Karşı tarafta da birinin olması gerekir.

Nasıl çalıştığımızı görmek isterseniz

1985’ten bu yana Ankara’da yaptığımız yapıların tamamı sitemizdeki yapı sicilinde yıl sırasıyla duruyor. Arsanız için ön değerlendirme isterseniz, parselin imar durum belgesiyle birlikte bize ulaşabilirsiniz.